Ev satın almak, hem yaşam kalitesini hem de uzun vadeli mali planları etkileyen önemli bir karardır. Konutun fiyatı ve dış görünümü kadar tapu durumu, binanın teknik özellikleri, bulunduğu konum, yasal belgeleri ve gelecekte oluşturabileceği değer de dikkatle incelenmelidir.

Bu nedenle satın alma kararı vermeden önce kapsamlı bir araştırma yapılması gerekir. Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler yalnızca dairenin oda sayısı veya metrekaresiyle sınırlı değildir. Tapu kayıtlarından binanın fiziki durumuna, aidat giderlerinden ulaşım olanaklarına kadar birçok unsur birlikte değerlendirilmelidir.

Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

“Ev alırken nelere dikkat edilmeli?” sorusunun tek bir cevabı bulunmaz. Satın alınacak konutun sıfır veya ikinci el olması, yatırım ya da oturum amacıyla değerlendirilmesi ve kredi kullanılıp kullanılmayacağı kontrol edilmesi gereken noktaları değiştirebilir.

Bununla birlikte sağlıklı bir satın alma süreci için aşağıdaki temel başlıkların incelenmesi önemlidir:

1. Satın alma amacı ve bütçe
2. Konum ve ulaşım olanakları
3. Gayrimenkulün piyasa değeri
4. Tapu kaydı ve mülkiyet bilgileri
5. İpotek, haciz ve diğer takyidatlar
6. Kat mülkiyeti ve iskan durumu
7. Proje ile mevcut yapının uyumu
8. Binanın teknik ve fiziki durumu
9. Net ve brüt metrekare bilgileri
10. Aidat ve ortak giderler
11. DASK ve Enerji Kimlik Belgesi
12. Ödeme ve tapu devir süreci

1. Satın Alma Amacınızı Belirleyin

Ev aramaya başlamadan önce konutun hangi amaçla satın alınacağını belirlemek gerekir. Oturum amacıyla alınacak bir konutta günlük yaşam ihtiyaçları ön plana çıkarken yatırım amaçlı alımlarda kira getirisi, bölgenin gelişim potansiyeli ve konutun yeniden satılabilirliği daha belirleyici olabilir.

Oturum amacıyla ev alırken şu sorular değerlendirilebilir:

• İş yerine ve okullara ulaşım kolay mı?
• Sağlık kuruluşları ve alışveriş noktaları yakın mı?
• Mahalle günlük yaşam alışkanlıklarına uygun mu?
• Dairenin büyüklüğü uzun vadeli ihtiyaçları karşılıyor mu?

Yatırım amacıyla yapılan alımlarda ise bölgedeki kira seviyeleri, boş kalma riski, yeni ulaşım yatırımları ve benzer konutların satış süreleri incelenebilir.

2. Toplam Bütçeyi Yalnızca Ev Fiyatına Göre Hesaplamayın

Satın alma bütçesi belirlenirken ilanda görülen satış fiyatının yanında işlem sırasında ortaya çıkabilecek diğer giderler de hesaba katılmalıdır.

Toplam maliyet içerisinde şu kalemler yer alabilir:

• Tapu harcı
• Döner sermaye hizmet bedeli
• DASK poliçesi
• Konut kredisi ekspertiz ve ipotek giderleri
• Emlak danışmanı hizmet bedeli
• Taşınma ve tadilat giderleri
• Abonelik işlemleri
• Site veya apartman aidatı
• Peşin ödenmesi gereken ortak giderler

Özellikle kredi kullanılması planlanıyorsa aylık taksit kadar faiz oranı, toplam geri ödeme tutarı ve olası masraflar da değerlendirilmelidir.

3. Konumu Farklı Saatlerde İnceleyin

Bir evin değerini belirleyen en önemli unsurlardan biri konumdur. Ancak konum değerlendirmesi yalnızca merkezi bir bölgede bulunmak veya toplu taşımaya yakın olmak anlamına gelmez.

Satın alınacak konutun çevresi mümkünse hafta içi, hafta sonu, gündüz ve akşam saatlerinde ayrı ayrı ziyaret edilmelidir. Böylece trafik yoğunluğu, çevresel gürültü, otopark durumu ve bölgenin günlük yaşam düzeni daha gerçekçi biçimde gözlemlenebilir.

Konum değerlendirmesinde şunlara dikkat edilebilir:

• Metro, otobüs ve ana yollara ulaşım
• Hastane, okul ve marketlere yakınlık
• Bölgenin güvenlik ve aydınlatma koşulları
• Otopark olanakları
• Gürültü kaynakları
• Yakındaki boş arazilerin imar durumu
• Bölgedeki yeni ulaşım ve altyapı projeleri

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Parsel Sorgu uygulaması üzerinden ada ve parsel temelinde taşınmazın haritadaki konumu incelenebilir. Bununla birlikte uygulamadaki bilgilerin tek başına hukuki inceleme yerine geçmediği unutulmamalıdır.

4. Bölgedeki Benzer Evlerin Fiyatlarını Karşılaştırın

Bir evin fiyatının uygun olup olmadığını anlamak için aynı mahalledeki benzer özelliklere sahip konutlar karşılaştırılmalıdır.

Karşılaştırma yapılırken yalnızca oda sayısına değil şu özelliklere de bakılmalıdır:

• Binanın yaşı
• Dairenin katı ve cephesi
• Net kullanım alanı
• Otopark ve güvenlik hizmetleri
• Asansör durumu
• Balkon veya teras
• Isıtma sistemi
• Site içerisindeki sosyal alanlar
• Dairenin tadilat ihtiyacı
• Tapu ve iskan durumu

İlan fiyatları, gerçekleşmiş satış bedelleriyle aynı olmayabilir. Bu nedenle yüksek tutarlı alımlarda lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınması daha sağlıklı bir değerlendirme yapılmasına yardımcı olabilir.

5. Tapudaki Malik Bilgilerini Kontrol Edin

Tapu alırken ilk olarak satış işlemini gerçekleştiren kişinin tapuda kayıtlı malik olup olmadığı kontrol edilmelidir. Satıcı bir vekil aracılığıyla hareket ediyorsa vekâletnamenin kapsamı, geçerliliği ve taşınmaz satış yetkisini içerip içermediği incelenmelidir.

Tapuda yer alan şu bilgiler, gösterilen daireyle karşılaştırılmalıdır:

• İl, ilçe ve mahalle
• Ada ve parsel numarası
• Bağımsız bölüm numarası
• Kat ve blok bilgisi
• Taşınmazın niteliği
• Arsa payı
• Malik bilgileri

Özellikle aynı binada birbirine benzeyen daireler bulunuyorsa gezilen daire ile tapuda satışı yapılacak bağımsız bölümün aynı olduğundan emin olunmalıdır.

Malik, e-Devlet üzerindeki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden kendi adına kayıtlı taşınmazların ayrıntılarına erişebilir. Satın alma öncesinde güncel tapu kaydının ve taşınmaz bilgilerinin satıcı tarafından gösterilmesi talep edilebilir.

6. İpotek, Haciz ve Şerhleri Araştırın

Tapu kaydında yalnızca malikin kim olduğu değil, taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar da incelenmelidir.

Takyidat olarak adlandırılan kayıtlar arasında şunlar bulunabilir:

• Banka ipoteği
• Haciz
• İhtiyati tedbir
• İntifa hakkı
• Aile konutu şerhi
• Kira şerhi
• Geçit veya irtifak hakkı
• Satış vaadi şerhi
• Gayrimenkul mükellefiyeti

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, takyidatı mülkiyet hakkını kısıtlayan şerh, beyan, irtifak hakkı, rehin ve benzeri kayıtların genel adı olarak tanımlamaktadır. Güncel tapu kayıt örneği için Web Tapu üzerinden başvuru yapılabilir.

Her takyidat satışa doğrudan engel olmayabilir. Ancak kaydın niteliği ve satış sonrasında devam edip etmeyeceği anlaşılmadan ödeme yapılmamalıdır. Gerektiğinde bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınmalıdır.

7. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Durumunu İnceleyin

Daire alırken nelere dikkat edilmeli? sorusunun önemli cevaplarından biri, tapunun kat mülkiyetli mi yoksa kat irtifaklı mı olduğudur.

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetli tapu, binanın tamamlanma ve kullanım süreci açısından önemli bir göstergedir.

Kat irtifakı

Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binadaki bağımsız bölümlere ilişkin olarak arsa payına bağlı kurulan haktır.

Bir taşınmazın kat irtifaklı olması tek başına satın alınamayacağı anlamına gelmez. Ancak bu durumda binanın fiilen tamamlanıp tamamlanmadığı, yapı kullanma izin belgesi bulunup bulunmadığı ve kat mülkiyetine neden geçilmediği ayrıca araştırılmalıdır.

TKGM’ye göre kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda yapının fiilen inşa edilip edilmediği yalnızca tapu sicilinden anlaşılamaz. Yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda ise belirli şartlarla kat mülkiyetine resen geçiş yapılabilmektedir.

8. Yapı Ruhsatı ve İskan Belgesini Kontrol Edin

Yapı ruhsatı, binanın onaylanan projeye uygun şekilde inşa edilmesi için verilen izin belgesidir. Yapı kullanma izin belgesi, günlük kullanımda bilinen adıyla iskan ise tamamlanan yapının kullanılabilmesine ilişkin belgedir.

Satın alma öncesinde şu belgeler incelenebilir:

• Yapı ruhsatı
• Yapı kullanma izin belgesi
• Onaylı mimari proje
• Kat planı
• Yapı Kayıt Belgesi varsa belgenin kapsamı
• Binada sonradan yapılan tadilatlara ilişkin izinler

Dairenin mevcut kullanım şekli ile belediyedeki onaylı proje arasında fark olup olmadığına dikkat edilmelidir. Balkonun odaya katılması, ortak alanın daireye dahil edilmesi veya bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi gibi uygulamalar hukuki ve teknik sorunlara neden olabilir.

Yapı Kayıt Belgesi bulunan bir taşınmazda ise bu belgenin yapı ruhsatı veya iskanla tamamen aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Belgenin kapsamı ve taşınmaz üzerindeki etkisi ilgili belediye ve uzmanlar aracılığıyla değerlendirilmelidir.

9. Binanın Deprem Güvenliğini Uzmanlara İnceletin

Bir binanın yalnızca yeni olması veya dışarıdan sağlam görünmesi, deprem performansının yeterli olduğunu kanıtlamaz. Binanın taşıyıcı sistemi, zemin özellikleri, proje uygunluğu, kullanılan malzemeler ve sonradan yapılan müdahaleler birlikte değerlendirilmelidir.

Satın alma öncesinde mümkünse şu bilgiler araştırılmalıdır:

• Binanın yapım yılı
• Zemin etüdü
• Statik proje
• Yapı denetim bilgileri
• Geçmiş hasar kayıtları
• Kolon ve kirişlere müdahale edilip edilmediği
• Binada güçlendirme çalışması yapılıp yapılmadığı
• Bodrum katında su veya rutubet sorunu bulunup bulunmadığı

Özellikle eski veya hakkında tereddüt bulunan yapılarda inşaat mühendisi tarafından teknik inceleme yapılması düşünülebilir. DASK poliçesinin bulunması, binanın depreme dayanıklı olduğuna ilişkin teknik bir onay değildir. Zorunlu Deprem Sigortası, poliçe limitleri kapsamında deprem ve deprem sonucu meydana gelen belirli maddi zararlar için finansal güvence sağlar.

10. Daireyi Fiziksel Olarak Ayrıntılı İnceleyin

Evin dekorasyonu, mobilyaları veya manzarası ilk bakışta olumlu bir izlenim yaratabilir. Ancak satın alma kararından önce dairenin teknik durumu da detaylı biçimde kontrol edilmelidir.

Daire içerisinde şu noktalar incelenebilir:

• Duvarlarda çatlak veya nem
• Tavan ve pencerelerde su sızıntısı
• Elektrik tesisatı
• Su tesisatı ve su basıncı
• Isıtma sistemi
• Pencere ve kapı yalıtımı
• Dairenin güneş alma süresi
• Kat ve cephe
• Ses yalıtımı
• Ortak alanların bakımı
• Asansörlerin durumu
• Otopark kullanım hakkı

Evin mümkünse gündüz görülmesi, doğal ışık miktarının ve cephe özelliklerinin daha doğru değerlendirilmesini sağlar.

11. Net ve Brüt Metrekareyi Ayırt Edin

İlanlarda belirtilen brüt metrekare ile dairenin fiilen kullanılabilen net alanı arasında önemli farklar bulunabilir.

Brüt alan hesaplamasına duvarlar, balkonlar ve projeye göre ortak alanlardan gelen paylar dahil edilebilir. Net alan ise konut içerisinde kullanılabilen alanı ifade eder.

Bu nedenle yalnızca ilandaki metrekare bilgisine güvenmek yerine:

• Tapudaki yüzölçümü
• Mimari projedeki alan
• Satış sözleşmesindeki metrekare
• Dairenin fiilî kullanım alanı

birbiriyle karşılaştırılmalıdır. Özellikle yeni projelerde net ve brüt metrekare tanımlarının satış sözleşmesinde açıkça belirtilmesine dikkat edilmelidir.

12. Aidat ve Ortak Giderleri Öğrenin

Site içerisinde bulunan güvenlik, kapalı otopark, spor salonu, havuz, peyzaj ve teknik bakım gibi hizmetler yaşam konforunu artırabilir. Bununla birlikte bu hizmetler düzenli aidat gideri oluşturur.

Satın alma öncesinde yönetimden şu bilgilerin alınması faydalı olabilir:

• Güncel aylık aidat
• Planlanan aidat artışları
• Yakıt ve ısınma giderleri
• Demirbaş ve bakım ödemeleri
• Dairenin geçmiş aidat borcu
• Bina için planlanan büyük tadilatlar
• Otopark ve depo kullanım koşulları

Satıcının site veya apartman yönetimine borcu bulunup bulunmadığının yazılı olarak teyit edilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

13. Kiracı veya Başka Bir Kullanıcı Olup Olmadığını Araştırın

Satın alınacak evde kiracı bulunuyorsa kira sözleşmesi, depozito, tahliye koşulları ve kiracının kullanım durumu satın alma öncesinde incelenmelidir.

Evin boş teslim edileceği belirtiliyorsa bunun satış protokolünde açıkça yazılması önemlidir. Teslim tarihi, anahtar teslimi ve içeride bırakılacak demirbaşlar konusunda belirsizlik olmamalıdır.

Yatırım amacıyla kiracılı bir ev satın alınıyorsa mevcut kira bedelinin yanı sıra sözleşmenin başlangıç tarihi, ödeme düzeni ve kullanım koşulları da değerlendirilmelidir.

14. DASK ve Enerji Kimlik Belgesini Kontrol Edin

Bina vasfındaki taşınmazların satış işlemlerinde Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi talep edilmektedir. Poliçedeki adres, bağımsız bölüm ve bina bilgilerinin satın alınacak taşınmazla uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Ayrıca satıcıdan Enerji Kimlik Belgesi istenebilir. Enerji Kimlik Belgesi; binanın enerji tüketim sınıfı, yalıtım özellikleri, sera gazı salımı ve ısıtma-soğutma sistemlerinin verimliliği hakkında bilgi verir. Bakanlığın bilgilendirmesine göre bina veya bağımsız bölümün satılması ya da kiraya verilmesi aşamasında belgenin bir nüshasının alıcıya veya kiracıya verilmesi gerekir.

Enerji sınıfı, özellikle uzun vadeli ısınma ve soğutma giderleri açısından değerlendirilebilir.

15. Kapora Ödemeden Önce Belgeleri İnceleyin

Beğenilen evin başkasına satılmasını önlemek amacıyla kapora talep edilebilir. Ancak tapu kaydı ve temel belgeler incelenmeden yüksek tutarlı ödeme yapılması risklidir.

Kapora veya ön ödeme yapılacaksa yazılı belgede şu bilgiler bulunmalıdır:

• Alıcı ve satıcının kimlik bilgileri
• Taşınmazın açık adresi
• Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Toplam satış bedeli
• Ödenen tutar
• Kalan ödemenin tarihi
• Tapu devir tarihi
• Masrafların kim tarafından karşılanacağı
• Satış gerçekleşmezse ödemenin durumu
• Evin boş veya kiracılı teslim edileceği
• Demirbaşların listesi

Yüksek tutarlı işlemlerde sözleşme ve ödeme planının bir hukuk uzmanı tarafından değerlendirilmesi düşünülebilir.

16. Ödemeyi Güvenli Şekilde Gerçekleştirin

Satış bedelinin ne zaman ve hangi yöntemle ödeneceği taraflar arasında açıkça belirlenmelidir. Elden ve belgesiz ödeme yerine banka üzerinden izlenebilir yöntemlerin kullanılması önemlidir.

Tapu müdürlüğündeki işlemler tamamlanmadan önce toplam satış bedelinin kontrolsüz biçimde aktarılması risk oluşturabilir. Ödeme ile mülkiyet devrinin mümkün olduğunca eş zamanlı yürütülmesi ve banka kayıtlarının saklanması daha güvenli bir süreç sağlar.

Satış işleminde kimlik belgesi, varsa temsil belgesi ve bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK poliçesi gibi belgeler talep edilir. Tapu devir işlemleri tapu müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilir.

Sıfır Daire Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Yeni bir projeden daire alırken nelere dikkat edilmeli sorusu, ikinci el konut alımından bazı yönleriyle ayrılır.

Yeni projelerde şu konular kontrol edilmelidir:

• Arsanın mülkiyeti
• İnşaat ruhsatı
• Tapunun kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğu
• Projenin teslim tarihi
• Net ve brüt metrekare
• Malzeme ve teknik şartname
• Ortak alanların kapsamı
• Aidat tahmini
• Gecikme halinde uygulanacak hükümler
• Satış sözleşmesindeki cayma ve teslim şartları
• Projeyi geliştiren şirketin geçmişi

Maket, katalog ve örnek dairede gösterilen özelliklerin satış sözleşmesi ve teknik şartnamede de bulunmasına dikkat edilmelidir. Sözlü olarak sunulan vaatlerin yazılı belgelerde yer almaması durumunda sonradan ispat güçlüğü yaşanabilir.

İkinci El Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

İkinci el bir evde binanın ve dairenin mevcut durumu daha net görülebilir. Bununla birlikte geçmiş kullanımdan kaynaklanan bakım ihtiyaçları ve borçlar araştırılmalıdır.

İkinci el konutta özellikle şunlar kontrol edilebilir:

• Binanın yaşı ve bakım geçmişi
• Dairenin tadilat ihtiyacı
• Çatı ve dış cephe sorunları
• Su, elektrik ve doğal gaz tesisatı
• Aidat ve ortak gider borçları
• Kiracı veya kullanıcı durumu
• Binada alınmış güçlendirme veya riskli yapı kararı
• Onaylı projeye aykırı değişiklikler
• Yakın zamanda planlanan ortak alan tadilatları

Dairenin yalnızca içi değil, bina girişi, merdivenler, otopark, bodrum, çatı ve ortak tesisler de incelenmelidir.

Projeyi Geliştiren Markanın Deneyimi Neden Önemlidir?

Proje aşamasındaki veya markalı bir konut projesindeki alımlarda geliştirici şirketin geçmişi de araştırılmalıdır. Daha önce tamamlanan projeler, teslim performansı, satış sonrası hizmetler ve projenin uzun vadeli yönetim yapısı önemli değerlendirme kriterleridir.

Eroğlu Global Holding, resmî internet sitesinde yer alan bilgilere göre İstanbul başta olmak üzere farklı şehirlerde 20’ye yakın gayrimenkul projesine imza atmıştır. Konut, ofis ve karma kullanımlı projeler geliştiren Holdingin öne çıkan yatırımları arasında rezidans, ofis ve ticari alanları bir araya getiren Skyland İstanbul bulunmaktadır.

Eroğlu Global Holding’in gayrimenkul yaklaşımı; modern yaşam alanları, stratejik konum, mimari tasarım ve yatırım potansiyelini birlikte değerlendirme anlayışına dayanır. Bir ev satın alırken de yalnızca bağımsız bölümün özelliklerine değil, projenin bütününe ve yaşam alanının uzun vadede sunacağı değere bakılması önemlidir.